武则天集团董事长尹志有告诉你双流区彭镇兴福村拆迁项目五桐庙地铁停车场中电科B2B3道路作为一个合格钉子户的步骤拆迁组内部人员谈判技巧 + 关注献花(4) 收藏   古人云:“知己知彼,百战不殆”动迁工作无疑是和平年代的“战争”。战役的双方是不对等的,一方是散兵游勇,一方是机械化军队。一般情况,动迁人员熟知法律法规,熟知每一户情况,而对于每一户该具体如何说,如何做,每一句话都会进行认真安排,如同战争前的部署。常规做法先易后难,选择突破口,突破口的选择原则是该户人家位置关键,最好能够起到割断分裂房屋的作用,其次该户在当地有些影响,面积亦不宜过大,便于操作,能起到“以点带面”的作用。被拆迁户要想在这场“战争”中立于不败,就要知道什么是拆迁?对拆迁的程序、动迁人员的手段及战术要有基本的了解。抓住每一环节,找其漏洞。 首先我们来分析拆迁过程中被拆迁户的心理状态,说实在话,当拆迁公告出来时,相信每个人心里都发毛,不知道怎么办好, 比较典型的有下列四种心理状态: 一、如意心理:这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现出一种愉快和兴奋的行为特征。形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦和对新居的向往。当拆迁实施单位进入现场时,被拆迁户一般都是态度和蔼、热情主动、积极配合。拆迁工作人员与其相处也比较和谐。 二、恐惧心理:当房屋拆迁工作进入实质性阶段时,部分被拆迁户怀有一种恐惧心理状态。他们在不同程度上关心自己利益的实现,主要特征是表现出忧虑和慌张,在这种情况下,被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感,生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。凡事总是斤斤计较、举棋不定。 三、消极心理:有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准、和原则与自己所要求的条件不一致时,就处于一种消极心理状态,通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。 四、横缠心理:当房屋拆迁工作进入实施阶段时,部分被拆迁户认为这是实现个人利益的关键时刻,力求经济利益或其他利益最大化,以拒不拆迁为筹码,表现为横扯和要挟行为。上述消极心理和横缠心理就是通常所说的“钉子户”, 前者表现软拖,后者表现硬抗。但二者对房屋拆迁工作的影响基本一致,也是本文论述重点。 下面从7个方面分别说明如何做一个“合格”的钉子户。 一、钉子户的分类: 1、漫天要价型:漫不讲理,把动拆迁视为捞一票的机会,撒无赖。翻手为云,覆手为雨,自以为老子天下第一,这一类人,一般没有后台,没有关系,但有三四个狐群狗党,给他当狗头军师,自己并没有多少文化,也不懂多少政策、法规,这类人中,地痞、流氓,无业人员、刑满分子居多。一般武来! 2、后台撑腰型:有一定的社会关系,自持无恐,有文化、懂政策,喜欢钻政策的空子,其背后往往有高人的指点。他们以利润为目标。当他们的目标没有达到的时候,高层的电话、条子纷纷涌来。他们会见好就收,只要达到目的。一般文来! 3、自我保护型:他们是社会的弱势群体,收入较低。以下岗工人、回城知青、帮困人员为主。他们的生活磨练太多了,以至不信任任何人,他们的信念是坚持到底就是胜利,他们对今后的生活顾虑太多了,对生活没有多少信心,他们计算补偿能不能买套房以后,还节余一点生活费。他们会耍无赖,会点小聪明,他们惧怕权威,对政府不信任,喜欢听小道,他们信奉只有自己才能保护自己。动迁中,最会漠视他们的利益,因为动迁人员喜欢豆腐挑嫩的吃,柿子捡软的捏。 二、产生钉子户的原因: 钉子户除了主观原因以外,客观上,当事人双方没有完全体现平等、自愿、等价的交易原则。其次,工作方式简单、粗暴,在政策面前不能人人平等,都是钉子户产生的原因。 三、钉子户的目的: 要知道绝对正确的拆迁之上还有一个绝对正确的人道主义。要给对方压力以获得最大的经济利益或其他利益。不过见好就收,戏不能演过头。 四、钉子户的条件: 其一:吃透各种法律法规。 其二、皮要厚、嘴要凶、脾气要大、会耍赖。 其三、要有“良好”的心理素质,大风面前不弯腰,天塌下来撑得住,遇事不慌乱,钉子户的成功与否,在于最后一分钟。如果家中有见风即倒的老人,则是王牌,因为谁也不敢动。所以不是每个人都可以当钉子户的。 五、钉子户的手段: 要文斗,不要武斗;要斗法,不要斗狠;要智斗,不要力斗! 老百姓和拆迁利益集团的斗争一直血光不断。跳楼、自焚、服毒、斗殴、上访、拦车、示威、静坐、绝食、阻断路桥、冲击国家机关……不一而足!自杀壮烈,但代价太大,效果不大。暴力反抗,拆迁集团人多势众,且有黑白(所谓“白道”更可恶)协助,明摆着是吃亏。尤其不可以采取阻断路桥、冲击国家机关等手段。因为这是卑鄙的利益集团最希望出现的情况。一旦如此,他们即可将简单的拆迁经济事件上纲到治安事件,甚至政治事件,顺理成章地通过他们掌握的一部分国家机关轻而易举地将被拆迁户“名正言顺”“合法”解决。 大量的案件证明: 1.掌握证据,抓住拆迁集团违法违纪把柄这实在简单,一抓一大把), 2.吃透各种法律法规(这最要紧),一定可以打垮利益集团!调查发现:在拆迁官司中,知识分子几乎没吃亏的,而吃亏的大多是文化不高的劳苦大众。只要被拆迁户掌握以上两条,在加上紧扣《宪法》以及党和国家领导人对拆迁的言论,就胜券在握…… 记住:要达到目的有时不可以用直接手段,间接手法更有效,这就是有的象36计中的“围魏救赵”。 六、钉子户的措施: 1 拖:生病住院,离家出走,找不到人,都可以。在拆迁的每一个环节上尽可能拉长时间,给他反反复复。时间就是胜利。 2撤:面对官府和暴力机关、医院120-殡仪馆,单个被拆迁户是弱小的无力的, 注意:要文斗不要武斗。和他们去拼是一定吃亏的。拿好所有的房产文件,拒绝在任何文件上签字(当然,写上他们反对《宪法》,批判他们是法西斯之类的谴责文字还是可以的。),拒绝任何所谓“安排”。收集好一切证据。 3 抓:你的拆迁对手们一定有大量的弱点,抓住它们不放。尤其是他们大量违反的“公开公平公正”的拆迁原则:比如说:给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用,你可以要求同等待遇呀! 4 访: 一去上级机关或者直接北京去上访。 二找人大代表, 人大代表也是一支不可小瞧的力量,要想取得满意的结果就需要人大代表的支持,给邻居每个人分配一项任务,就是找人大代表,并且让他们在你写的上访材料上签字,这就意味着政府的有关机构必须以某种姿态来回复,这种回复有时可以作为有利证据;希望大家想办法能够说服他们。 三找律师咨询,在接触过程中,律师有时会陷于矛盾之中,为了代理案件就要展示自己的风采,他如果将案件的全部解决方法都说出来,可能你们就不请他了,如果不说呢你们可能不信任他,所以最好想出一个办法来解决这些矛盾,具体的方法我也在探索之中。 5 谈:告诉他们,你们支持拆迁,但反对违法拆迁,一定要把违法问题理顺才可以进行。 记住,永远不谈补偿问题,决不可以。只谈他们的违法乱纪问题,告诉他们,名不正则言不顺。一定要他们解决所有违法乱纪(不违法乱纪,怎么搞拆迁)后才谈拆迁。一定要逼他们主动和你谈条件,不满意永远和违法拆迁做斗争,绝对自己不先谈条件。以上5字诀应当贯穿整个拆迁过程,适时合理利用。 七、钉子户的步骤:(关键哦) 要做一个“合格”的钉子户,在拆迁的每一时段要要有不同的对策。 当一个人可以给你一种感动,让你想和他手牵手走一辈子的路,那就该坚定的抓紧这只手! 第1阶段 公告阶段 当拆迁公告出来时,看清楚拆迁公告内容并最好进行拍照加以证据保全。作为拆迁公告它是拆迁的法律依据,出了公告也表明了它已具备拆迁的条件并领出了拆迁许可证,拆迁公告一般内容写着建设项目名称、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁安置补偿标准、拆迁期限、拆迁范围、立项和立项文号,规划和规划文号,土地定点和土地批准文号。你可去对照一下公告是否缺少这些要素,特别是缺少拆迁许可证五要素中的三要素:立项,规划,土地批准书。缺的话你就要小心了。拆迁公告的日子和有效期你也得看清楚,过了有效期还没拆的话,他必须去补办。此阶段对策要点是装聋作哑;背后鼓动。 第2阶段 商谈、协议阶段 房屋拆迁都以土地为中心而进行拆迁,所以必须对拆迁后所建设的项目要了解,是作为公用事业还是以经营性的商业开发,土地性质是划拨土地还是出让土地,以划拨方式取得土地使用权的必须符合国土资源部颁布的第9号令《划拨用地目录》,不符合此目录取得划拨土地,将追究国土资源局领导责任。国土资源部第11号令(2002年7月1日起施行)《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的第四条明确规定:商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。未经招标、拍卖或者挂牌方式出让取得的土地,此项目不合法,追究国土资源局领导责任,拆迁行为不成立属违法。 房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。另外还应该了解拆迁实施单位资质情况,是否超资质拆迁,(3级资质为3万平方米以下)是否持证上岗,拆迁资金是否到位。 此亦为拆迁双方互相试探、互相摸底阶段。动迁补偿弹性也很大,被拆迁户要忍耐,示弱,采用“拖”字诀,逼迫对方主动抬高补偿水准。别急,你急他们就开心;要沉住气,让他们急!!!!!不能随便签字,因为一旦你签了字,就视为认可,一定要盯住自己的心理价位,不到万不得已不降价;你没偷没抢,只是在争取自己的合理要求,一定要心平气稳……心理素质一定要好噢,千万不能怕他们的恐吓。要知道拆迁就是一种心理战,就看你有多大的忍耐度, 拆迁工作人员手段不外就是以关心骗人、拿文件压人、以小利哄人、以强制吓人等等,采用轮翻轰炸,甚至有时间动用流氓、涉黑分子,很多被拆迁户经不起这样心理上折磨。投降了!能挺过这一关的人就是基本“合格”的钉子户。要坚信,大闹多给;小闹小给;不闹不给的方针。团结就是力量!这里要注意闹事情不能有头头,因为最出挑头的人往往是对方收买的对象,如果被买通了,大家就象散沙一样团结不起来了。有事情就私下集体讨论,单独去谈,谈完后再进行集体讨论,团结加互通信息很重要。有想法以挂号信的形式最好,因为你跟对方说过的话都可赖的。寄出去的信对方不理你,你可告知他,不是你不要和他们商量,是你们不跟我谈,把皮球踢给对方。挂号寄给哪些地方呢?拆迁办,建设局,对方当事人,信要留底,和寄出去的信一起敲上骑缝章,信封和信件也要骑缝章。此阶段对策要点是漫天要价;满足就签。 第3阶段 听证调解、行政裁决阶段 1、了解是否拆管理分离。现在好多拆迁管理部门和拆迁实施单位为两块牌子,一套班子。既是“运动员”,又是“裁判员”,没有做到政事、政企分开。这个是违规的! 2、对方一发裁决通知就寄挂号信给拆迁办,建设局,对方当事人,并将裁决通知复印留底后一并连挂号信退给裁决机关,要求查看五项文件和拆迁许可证,并且对照一下相互间有没有矛盾。记住!这是你的权利!拿不出就有问题,不能拆!五项文件为:(一)建设项目批准文件;一般由地方计划委员会批准立项。(二)建设用地规划许可证(附 红线图);一般由地方城市规划行政主管部门核发。(三)国有土地使用权批准文件;一般由地方土地行政主管部门颁发。((四)拆迁计划和拆迁方案;是指拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定的计划和方案。(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明;由拆迁人开设房屋拆迁补偿安置资金专用帐户,一般由拆迁人、金融机构、房屋拆迁管理部门三方监管。 地方政府不得违反法定程序和法律规定,以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变更,擅自扩大拆迁规模。详见(国办发〔2004〕46号国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》)。 不要以为拆迁管理部门颁发拆迁许可证就一定五项文件齐全。现在好多项目证件不齐全照发拆迁许可证。胆好大的! 好,听证会完了,如果法院没有吃黑,一般是不会通过强拆协议的,但万一风向不对,确定地方政府可能会偏袒拆迁方的话,可以釜底抽薪,但一定要 在法院下达强拆协议之前才有效,具体方法如下: 使用法律手段维护自己权益的方法 我们如果是不服拆迁裁决提起诉讼的话,诉讼期间是不能停止拆迁的执行;而在裁决书做出之前,就对拆迁单位提起撤销拆迁许可证的诉讼,也必须中止拆迁裁决的,这样,按照《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定,裁决未作出,是无权执行拆迁的。 第一步,一般拆迁单位解释上面的条例会说,达不成协议就可以强拆。其实,这只是哄骗老百姓的伎俩,希望老百姓能在最后还是老老实实签订不平等的补偿协议,达到不战而屈人的目的已实现合法拆迁。而在房屋拆迁管理部门裁决之前,首先应当进行听证会,而在听证会上,我们可以就拆迁方是否有违法的地方提出问题,比如拆迁计划、规划条件、产权调换房屋(期房)的相关文件、拆迁补偿资金证明以及国有土地使用权批准文件等方面判断拆迁行为是否合法,毕竟,法律是保护人民的,虽然有地方保护不到,但千万不要被拆迁方误导,从而主动放弃法律的保护。法律并不希望损害老百姓的利益…… 第二步、起诉撤销拆迁许可证中止裁决 在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时(提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月),被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼(一般而言,不宜过早提起该诉讼),请求法院撤销拆迁主管部门颁发的××号房屋拆迁许可证。 第三步、诉讼期间无权裁决 根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定,如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼,拆迁行政裁决应当中止进行,这样就不会发生其后的合法的行政强拆或司法强拆了,这种状况就是法律对被拆迁户的保护了,所以要相信法律,政府不是也大力开展普法宣传活动么,大家都懂法了,就不会有人想钻老百姓不懂法的空子。 四、诉讼期间作出裁决的后果 如果在拆迁许可证一案二审未结案的情况下,拆迁主管部门仍然违法作出裁决,被拆迁人申诉到北京最高法,该裁决肯定会被判决违法无效!依该违法无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效,受害人有权请求国家赔偿。 五、告拆迁许可证的诉状 这要针对各种综合情况来定,拆迁人提交的不合法的申请资料只有在案件受理后才能看见,写诉状时只能针对已发生的且看得见的(以证据说话,广为搜集拆迁人散发的各种拆迁宣传资料)一样或两样不合法的事实(含实体或程序违法)即可,案件受理后,见到被告提交的证据再补充撤销拆迁许可证的理由也不迟(诉讼的目的就是要拆迁人提交拆迁许可证的申请资料)。 六、法院受理 法院受理告拆迁许可证一案后,诉讼中既便是原告指出第三人提交的五份拆迁申请资料全部都不合法,绝大多数法院也会在最短时间内判决原告败诉。 附: 法院拒不受理,那法院就是该受理而不受理的行为,属严重违反审判纪律的行为,我们可依法向上一级法院的纪检监察部门反映和申诉。 七、提起第二个行政诉讼合法延长告拆迁许可证一案的时间 (一)被拆迁人可在此案一审判决下达的前或后时间内(不可超过二审判决书下达的时间),针对阅卷时了解到的被告所提交的证据所存在的问题,又提起第二个行政诉讼,请求法院撤销第三人提交的以下文件之一即可: 1、建设项目批准文件(2004年后改为建设项目核准或备案文件); 2、建设用地规划许可证; 3、国有土地使用权批准文件。 (二)法院受理了第二个案件后,原告应持第二个案件的受理通知书,主动向第一个案件的法庭提交书面的中止诉讼申请书,请求法庭根据最高法院《关于执行行诉法若干问题的解释》第51条第6项的规定,中止第一案的诉讼,法院如不中止仍作出判决,将该判决申诉到北京最高法必被撤销!第一个案件中止的时间越长对被拆迁户越有利。 八、暴力拆迁“强迫交易”的法律后果 笔者曾代理过一件众多被拆迁户提起的第三个诉讼(打三个官司共用了约一年的时间),状告开发商的房地产开发资质证书不合法(此证书是取得建设项目批准文件的必要条件),开发商拖不起时间,在告拆迁许可证一案的二审判决未下达之前,自己就强行拆除了几十户被拆迁人的商铺房,被拆迁户将报案材料和强拆的录像资料一齐交到公安局,强烈要求追究强拆者和幕后指挥者的“强迫交易罪”(刑法第226条)的刑事责任、并要求附带民事赔偿(而不是补偿),开发商无法只好答应赔商铺房和经营损失。 九、案件办理与诉讼费用 当然如何办理以上案件,是否需要请内行人或律师代理,这要视被拆迁户的各方面综合情况而定,如果被拆迁户提起诉讼的人数少、经济比较困难、多跑跑书店(或上网看看拆迁信息)不请律师也行。以上诉讼一人提起是一案,几十人或上百人由于诉讼请求都是共同的,也只算一案,一个案件法院只收诉讼费50元。但不服拆迁裁决的案件,一户是一案,不能并案审理。(我们提出的诉讼请求是撤销拆迁许可证,可以大家一起起诉,只交50元诉讼费) 十、遭强拆的事后补救 (一)如果有的被拆迁户的房屋在诉拆迁裁决一案中已被法院先予执行强拆了,并且诉拆迁裁决一案的二审判决已经生效,事后补救的方法是: 1、如果以前未告过拆迁许可证,仍然可提起该诉讼,其作用是:如果万一碰到个清官将违法的拆迁许可证给撤销了,依拆迁许可证而发生的拆迁裁决和法院的强拆统统要被撤销,实行执行回转。 2、同时可将诉讼中了解到的拆迁人提交的有关拆迁申请资料的违法性,通过信访途径进行投诉。 3、将拆迁裁决一案申诉到北京最高法。 ( 二)如果诉拆迁裁决一案还未结案,建议尽快提起告拆迁许可证一案,一旦法院受理了该案,被拆迁人(原告)应持告拆迁许可证一案的受理通知书,主动向第一个案件(即告拆迁裁决一案)的法庭提交书面的中止诉讼申请书,请求法庭根据最高法院《关于执行行诉法若干问题的解释》第51条第6项的规定,中止第一案的诉讼。 十一、依靠物权法,坚决要求合理公正的补偿 先予执行拆除了房屋,只是判前保障日后执行的一种措施,并不意味着被拆迁人已败诉,在该案未结案之前,告拆迁许可证一案的提起,大大增强了被拆迁人推翻(即撤销)拆迁裁决书的力度,因为法院如果要认定拆迁裁决合法,必然要求拆迁裁决的基础条件――拆迁许可证也要合法,如果出现拆迁许可证被撤销的结果,拆迁裁决必然会被撤销; 如果告拆迁许可证一案的时间拖得很长,久久不能结案,依照高法以上司法解释,告拆迁裁决一案也依法不能结案,这种结果对被拆迁人来说也是很有利的,依据物权法第四条“ 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”, 第七条 “物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。”。第四十二条“ 为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收…个人的房屋…,应当依法给予拆迁

2017-10-12

武则天集团董事长尹志有告诉你双流区彭镇兴福村拆迁项目五桐庙地铁停车场中电科B2B3道路作为一个合格钉子户的步骤拆迁组内部人员谈判技巧

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  古人云:“知己知彼,百战不殆动迁工作无疑是和平年代的战争。战役的双方是不对等的,一方是散兵游勇,一方是机械化军队。一般情况,动迁人员熟知法律法规,熟知每一户情况,而对于每一户该具体如何说,如何做,每一句话都会进行认真安排,如同战争前的部署。常规做法先易后难,选择突破口,突破口的选择原则是该户人家位置关键,最好能够起到割断分裂房屋的作用,其次该户在当地有些影响,面积亦不宜过大,便于操作,能起到以点带面的作用。被拆迁户要想在这场战争中立于不败,就要知道什么是拆迁?对拆迁的程序、动迁人员的手段及战术要有基本的了解。抓住每一环节,找其漏洞。

首先我们来分析拆迁过程中被拆迁户的心理状态,说实在话,当拆迁公告出来时,相信每个人心里都发毛,不知道怎么办好,

比较典型的有下列四种心理状态:

一、如意心理:这是被拆迁户获悉自己所有或使用的房屋要进行拆迁时表现出一种愉快和兴奋的行为特征。形成这种心理的原因是被拆迁户对旧居的厌烦和对新居的向往。当拆迁实施单位进入现场时,被拆迁户一般都是态度和蔼、热情主动、积极配合。拆迁工作人员与其相处也比较和谐。

二、恐惧心理:当房屋拆迁工作进入实质性阶段时,部分被拆迁户怀有一种恐惧心理状态。他们在不同程度上关心自己利益的实现,主要特征是表现出忧虑和慌张,在这种情况下,被拆迁户对拆迁工作人员一般缺乏信任感,生怕工作人员克扣面积、贬低价格及折旧率等。凡事总是斤斤计较、举棋不定。

三、消极心理:有些被拆迁户当遇上房屋拆迁的规定、标准、和原则与自己所要求的条件不一致时,就处于一种消极心理状态,通常表现出一种不卑不亢、行动迟缓的行为特征。

四、横缠心理:当房屋拆迁工作进入实施阶段时,部分被拆迁户认为这是实现个人利益的关键时刻,力求经济利益或其他利益最大化,以拒不拆迁为筹码,表现为横扯和要挟行为。上述消极心理和横缠心理就是通常所说的钉子户

前者表现软拖,后者表现硬抗。但二者对房屋拆迁工作的影响基本一致,也是本文论述重点。

下面从7个方面分别说明如何做一个合格的钉子户。

一、钉子户的分类:

1、漫天要价型:漫不讲理,把动拆迁视为捞一票的机会,撒无赖。翻手为云,覆手为雨,自以为老子天下第一,这一类人,一般没有后台,没有关系,但有三四个狐群狗党,给他当狗头军师,自己并没有多少文化,也不懂多少政策、法规,这类人中,地痞、流氓,无业人员、刑满分子居多。一般武来!

2、后台撑腰型:有一定的社会关系,自持无恐,有文化、懂政策,喜欢钻政策的空子,其背后往往有高人的指点。他们以利润为目标。当他们的目标没有达到的时候,高层的电话、条子纷纷涌来。他们会见好就收,只要达到目的。一般文来!

3、自我保护型:他们是社会的弱势群体,收入较低。以下岗工人、回城知青、帮困人员为主。他们的生活磨练太多了,以至不信任任何人,他们的信念是坚持到底就是胜利,他们对今后的生活顾虑太多了,对生活没有多少信心,他们计算补偿能不能买套房以后,还节余一点生活费。他们会耍无赖,会点小聪明,他们惧怕权威,对政府不信任,喜欢听小道,他们信奉只有自己才能保护自己。动迁中,最会漠视他们的利益,因为动迁人员喜欢豆腐挑嫩的吃,柿子捡软的捏。

二、产生钉子户的原因:

钉子户除了主观原因以外,客观上,当事人双方没有完全体现平等、自愿、等价的交易原则。其次,工作方式简单、粗暴,在政策面前不能人人平等,都是钉子户产生的原因。

三、钉子户的目的:

要知道绝对正确的拆迁之上还有一个绝对正确的人道主义。要给对方压力以获得最大的经济利益或其他利益。不过见好就收,戏不能演过头。

四、钉子户的条件:

其一:吃透各种法律法规。

其二、皮要厚、嘴要凶、脾气要大、会耍赖。

其三、要有良好的心理素质,大风面前不弯腰,天塌下来撑得住,遇事不慌乱,钉子户的成功与否,在于最后一分钟。如果家中有见风即倒的老人,则是王牌,因为谁也不敢动。所以不是每个人都可以当钉子户的。

五、钉子户的手段:

要文斗,不要武斗;要斗法,不要斗狠;要智斗,不要力斗!

老百姓和拆迁利益集团的斗争一直血光不断。跳楼、自焚、服毒、斗殴、上访、拦车、示威、静坐、绝食、阻断路桥、冲击国家机关……不一而足!自杀壮烈,但代价太大,效果不大。暴力反抗,拆迁集团人多势众,且有黑白(所谓白道更可恶)协助,明摆着是吃亏。尤其不可以采取阻断路桥、冲击国家机关等手段。因为这是卑鄙的利益集团最希望出现的情况。一旦如此,他们即可将简单的拆迁经济事件上纲到治安事件,甚至政治事件,顺理成章地通过他们掌握的一部分国家机关轻而易举地将被拆迁户名正言顺”“合法解决。

大量的案件证明:

1.掌握证据,抓住拆迁集团违法违纪把柄这实在简单,一抓一大把),

2.吃透各种法律法规(这最要紧),一定可以打垮利益集团!调查发现:在拆迁官司中,知识分子几乎没吃亏的,而吃亏的大多是文化不高的劳苦大众。只要被拆迁户掌握以上两条,在加上紧扣《宪法》以及党和国家领导人对拆迁的言论,就胜券在握……

记住:要达到目的有时不可以用直接手段,间接手法更有效,这就是有的象36计中的围魏救赵

六、钉子户的措施:

1 拖:生病住院,离家出走,找不到人,都可以。在拆迁的每一个环节上尽可能拉长时间,给他反反复复。时间就是胜利。

2撤:面对官府和暴力机关、医院120-殡仪馆,单个被拆迁户是弱小的无力的,

注意:要文斗不要武斗。和他们去拼是一定吃亏的。拿好所有的房产文件,拒绝在任何文件上签字(当然,写上他们反对《宪法》,批判他们是法西斯之类的谴责文字还是可以的。),拒绝任何所谓安排。收集好一切证据。

3 抓:你的拆迁对手们一定有大量的弱点,抓住它们不放。尤其是他们大量违反的公开公平公正的拆迁原则:比如说:给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用,你可以要求同等待遇呀!

4 访:

一去上级机关或者直接北京去上访。

二找人大代表, 人大代表也是一支不可小瞧的力量,要想取得满意的结果就需要人大代表的支持,给邻居每个人分配一项任务,就是找人大代表,并且让他们在你写的上访材料上签字,这就意味着政府的有关机构必须以某种姿态来回复,这种回复有时可以作为有利证据;希望大家想办法能够说服他们。

三找律师咨询,在接触过程中,律师有时会陷于矛盾之中,为了代理案件就要展示自己的风采,他如果将案件的全部解决方法都说出来,可能你们就不请他了,如果不说呢你们可能不信任他,所以最好想出一个办法来解决这些矛盾,具体的方法我也在探索之中。

5 谈:告诉他们,你们支持拆迁,但反对违法拆迁,一定要把违法问题理顺才可以进行。

记住,永远不谈补偿问题,决不可以。只谈他们的违法乱纪问题,告诉他们,名不正则言不顺。一定要他们解决所有违法乱纪(不违法乱纪,怎么搞拆迁)后才谈拆迁。一定要逼他们主动和你谈条件,不满意永远和违法拆迁做斗争,绝对自己不先谈条件。以上5字诀应当贯穿整个拆迁过程,适时合理利用。

七、钉子户的步骤:(关键哦)

要做一个合格的钉子户,在拆迁的每一时段要要有不同的对策。 当一个人可以给你一种感动,让你想和他手牵手走一辈子的路,那就该坚定的抓紧这只手!

1阶段 公告阶段

当拆迁公告出来时,看清楚拆迁公告内容并最好进行拍照加以证据保全。作为拆迁公告它是拆迁的法律依据,出了公告也表明了它已具备拆迁的条件并领出了拆迁许可证,拆迁公告一般内容写着建设项目名称、拆迁人、拆迁实施单位、拆迁安置补偿标准、拆迁期限、拆迁范围、立项和立项文号,规划和规划文号,土地定点和土地批准文号。你可去对照一下公告是否缺少这些要素,特别是缺少拆迁许可证五要素中的三要素:立项,规划,土地批准书。缺的话你就要小心了。拆迁公告的日子和有效期你也得看清楚,过了有效期还没拆的话,他必须去补办。此阶段对策要点是装聋作哑;背后鼓动。

2阶段 商谈、协议阶段

房屋拆迁都以土地为中心而进行拆迁,所以必须对拆迁后所建设的项目要了解,是作为公用事业还是以经营性的商业开发,土地性质是划拨土地还是出让土地,以划拨方式取得土地使用权的必须符合国土资源部颁布的第9号令《划拨用地目录》,不符合此目录取得划拨土地,将追究国土资源局领导责任。国土资源部第11号令(200271日起施行)《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的第四条明确规定:商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。未经招标、拍卖或者挂牌方式出让取得的土地,此项目不合法,追究国土资源局领导责任,拆迁行为不成立属违法。

房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。另外还应该了解拆迁实施单位资质情况,是否超资质拆迁,(3级资质为3万平方米以下)是否持证上岗,拆迁资金是否到位。

此亦为拆迁双方互相试探、互相摸底阶段。动迁补偿弹性也很大,被拆迁户要忍耐,示弱,采用字诀,逼迫对方主动抬高补偿水准。别急,你急他们就开心;要沉住气,让他们急!!!!!不能随便签字,因为一旦你签了字,就视为认可,一定要盯住自己的心理价位,不到万不得已不降价;你没偷没抢,只是在争取自己的合理要求,一定要心平气稳……心理素质一定要好噢,千万不能怕他们的恐吓。要知道拆迁就是一种心理战,就看你有多大的忍耐度, 拆迁工作人员手段不外就是以关心骗人、拿文件压人、以小利哄人、以强制吓人等等,采用轮翻轰炸,甚至有时间动用流氓、涉黑分子,很多被拆迁户经不起这样心理上折磨。投降了!能挺过这一关的人就是基本合格的钉子户。要坚信,大闹多给;小闹小给;不闹不给的方针。团结就是力量!这里要注意闹事情不能有头头,因为最出挑头的人往往是对方收买的对象,如果被买通了,大家就象散沙一样团结不起来了。有事情就私下集体讨论,单独去谈,谈完后再进行集体讨论,团结加互通信息很重要。有想法以挂号信的形式最好,因为你跟对方说过的话都可赖的。寄出去的信对方不理你,你可告知他,不是你不要和他们商量,是你们不跟我谈,把皮球踢给对方。挂号寄给哪些地方呢?拆迁办,建设局,对方当事人,信要留底,和寄出去的信一起敲上骑缝章,信封和信件也要骑缝章。此阶段对策要点是漫天要价;满足就签。

3阶段 听证调解、行政裁决阶段

1、了解是否拆管理分离。现在好多拆迁管理部门和拆迁实施单位为两块牌子,一套班子。既是运动员,又是裁判员,没有做到政事、政企分开。这个是违规的!

2、对方一发裁决通知就寄挂号信给拆迁办,建设局,对方当事人,并将裁决通知复印留底后一并连挂号信退给裁决机关,要求查看五项文件和拆迁许可证,并且对照一下相互间有没有矛盾。记住!这是你的权利!拿不出就有问题,不能拆!五项文件为:(一)建设项目批准文件;一般由地方计划委员会批准立项。(二)建设用地规划许可证(附 红线图);一般由地方城市规划行政主管部门核发。(三)国有土地使用权批准文件;一般由地方土地行政主管部门颁发。((四)拆迁计划和拆迁方案;是指拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定的计划和方案。(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明;由拆迁人开设房屋拆迁补偿安置资金专用帐户,一般由拆迁人、金融机构、房屋拆迁管理部门三方监管。

地方政府不得违反法定程序和法律规定,以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变更,擅自扩大拆迁规模。详见(国办发〔200446号国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》)。

不要以为拆迁管理部门颁发拆迁许可证就一定五项文件齐全。现在好多项目证件不齐全照发拆迁许可证。胆好大的!

好,听证会完了,如果法院没有吃黑,一般是不会通过强拆协议的,但万一风向不对,确定地方政府可能会偏袒拆迁方的话,可以釜底抽薪,但一定要

在法院下达强拆协议之前才有效,具体方法如下:

使用法律手段维护自己权益的方法 我们如果是不服拆迁裁决提起诉讼的话,诉讼期间是不能停止拆迁的执行;而在裁决书做出之前,就对拆迁单位提起撤销拆迁许可证的诉讼,也必须中止拆迁裁决的,这样,按照《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定,裁决未作出,是无权执行拆迁的。

第一步,一般拆迁单位解释上面的条例会说,达不成协议就可以强拆。其实,这只是哄骗老百姓的伎俩,希望老百姓能在最后还是老老实实签订不平等的补偿协议,达到不战而屈人的目的已实现合法拆迁。而在房屋拆迁管理部门裁决之前,首先应当进行听证会,而在听证会上,我们可以就拆迁方是否有违法的地方提出问题,比如拆迁计划、规划条件、产权调换房屋(期房)的相关文件、拆迁补偿资金证明以及国有土地使用权批准文件等方面判断拆迁行为是否合法,毕竟,法律是保护人民的,虽然有地方保护不到,但千万不要被拆迁方误导,从而主动放弃法律的保护。法律并不希望损害老百姓的利益……

第二步、起诉撤销拆迁许可证中止裁决

在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时(提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月),被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼(一般而言,不宜过早提起该诉讼),请求法院撤销拆迁主管部门颁发的××号房屋拆迁许可证。

第三步、诉讼期间无权裁决

根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定,如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼,拆迁行政裁决应当中止进行,这样就不会发生其后的合法的行政强拆或司法强拆了,这种状况就是法律对被拆迁户的保护了,所以要相信法律,政府不是也大力开展普法宣传活动么,大家都懂法了,就不会有人想钻老百姓不懂法的空子。

四、诉讼期间作出裁决的后果

如果在拆迁许可证一案二审未结案的情况下,拆迁主管部门仍然违法作出裁决,被拆迁人申诉到北京最高法,该裁决肯定会被判决违法无效!依该违法无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效,受害人有权请求国家赔偿。

五、告拆迁许可证的诉状

这要针对各种综合情况来定,拆迁人提交的不合法的申请资料只有在案件受理后才能看见,写诉状时只能针对已发生的且看得见的(以证据说话,广为搜集拆迁人散发的各种拆迁宣传资料)一样或两样不合法的事实(含实体或程序违法)即可,案件受理后,见到被告提交的证据再补充撤销拆迁许可证的理由也不迟(诉讼的目的就是要拆迁人提交拆迁许可证的申请资料)。

六、法院受理

法院受理告拆迁许可证一案后,诉讼中既便是原告指出第三人提交的五份拆迁申请资料全部都不合法,绝大多数法院也会在最短时间内判决原告败诉。

附:

法院拒不受理,那法院就是该受理而不受理的行为,属严重违反审判纪律的行为,我们可依法向上一级法院的纪检监察部门反映和申诉。

七、提起第二个行政诉讼合法延长告拆迁许可证一案的时间

(一)被拆迁人可在此案一审判决下达的前或后时间内(不可超过二审判决书下达的时间),针对阅卷时了解到的被告所提交的证据所存在的问题,又提起第二个行政诉讼,请求法院撤销第三人提交的以下文件之一即可:

1、建设项目批准文件(2004年后改为建设项目核准或备案文件);

2、建设用地规划许可证;

3、国有土地使用权批准文件。

(二)法院受理了第二个案件后,原告应持第二个案件的受理通知书,主动向第一个案件的法庭提交书面的中止诉讼申请书,请求法庭根据最高法院《关于执行行诉法若干问题的解释》第51条第6项的规定,中止第一案的诉讼,法院如不中止仍作出判决,将该判决申诉到北京最高法必被撤销!第一个案件中止的时间越长对被拆迁户越有利。

八、暴力拆迁强迫交易的法律后果

笔者曾代理过一件众多被拆迁户提起的第三个诉讼(打三个官司共用了约一年的时间),状告开发商的房地产开发资质证书不合法(此证书是取得建设项目批准文件的必要条件),开发商拖不起时间,在告拆迁许可证一案的二审判决未下达之前,自己就强行拆除了几十户被拆迁人的商铺房,被拆迁户将报案材料和强拆的录像资料一齐交到公安局,强烈要求追究强拆者和幕后指挥者的强迫交易罪(刑法第226条)的刑事责任、并要求附带民事赔偿(而不是补偿),开发商无法只好答应赔商铺房和经营损失。

九、案件办理与诉讼费用

当然如何办理以上案件,是否需要请内行人或律师代理,这要视被拆迁户的各方面综合情况而定,如果被拆迁户提起诉讼的人数少、经济比较困难、多跑跑书店(或上网看看拆迁信息)不请律师也行。以上诉讼一人提起是一案,几十人或上百人由于诉讼请求都是共同的,也只算一案,一个案件法院只收诉讼费50元。但不服拆迁裁决的案件,一户是一案,不能并案审理。(我们提出的诉讼请求是撤销拆迁许可证,可以大家一起起诉,只交50元诉讼费)

十、遭强拆的事后补救

(一)如果有的被拆迁户的房屋在诉拆迁裁决一案中已被法院先予执行强拆了,并且诉拆迁裁决一案的二审判决已经生效,事后补救的方法是:

1、如果以前未告过拆迁许可证,仍然可提起该诉讼,其作用是:如果万一碰到个清官将违法的拆迁许可证给撤销了,依拆迁许可证而发生的拆迁裁决和法院的强拆统统要被撤销,实行执行回转。

2、同时可将诉讼中了解到的拆迁人提交的有关拆迁申请资料的违法性,通过信访途径进行投诉。

3、将拆迁裁决一案申诉到北京最高法。

二)如果诉拆迁裁决一案还未结案,建议尽快提起告拆迁许可证一案,一旦法院受理了该案,被拆迁人(原告)应持告拆迁许可证一案的受理通知书,主动向第一个案件(即告拆迁裁决一案)的法庭提交书面的中止诉讼申请书,请求法庭根据最高法院《关于执行行诉法若干问题的解释》第51条第6项的规定,中止第一案的诉讼。

十一、依靠物权法,坚决要求合理公正的补偿

先予执行拆除了房屋,只是判前保障日后执行的一种措施,并不意味着被拆迁人已败诉,在该案未结案之前,告拆迁许可证一案的提起,大大增强了被拆迁人推翻(即撤销)拆迁裁决书的力度,因为法院如果要认定拆迁裁决合法,必然要求拆迁裁决的基础条件――拆迁许可证也要合法,如果出现拆迁许可证被撤销的结果,拆迁裁决必然会被撤销;

如果告拆迁许可证一案的时间拖得很长,久久不能结案,依照高法以上司法解释,告拆迁裁决一案也依法不能结案,这种结果对被拆迁人来说也是很有利的,依据物权法第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。 第七条物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。。第四十二条为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收个人的房屋,应当依法给予拆迁

 


上一篇:武则天集团董事长尹志有告诉你双流区彭镇兴福村拆迁项目五桐庙地铁停车场中电科B2B3道路梨树县双河乡平安村村霸屯霸陈玉满书记利用职权,侵吞、截留国家拨付的各项扶贫资金上百万,县纪检委办案人(四室查案人姓徐)查案徇私舞弊,为其开绿灯,重点保护,村民不服,要求依法追责。 吉林省梨树县双河乡平安村支部书记陈玉满,执政期间,顶风违法违纪以权谋私,变卖集体财产,变相套取国家扶贫资金,泥草房改造款,涉案金额上百万元,严重违法犯罪举报人向梨树县纪委交材料,纪委办案人在调查中违法办案,包庇袒护,给被举报人通风报信,调查被举报人,不调查举报,问题无处理结果,反而遭报复,村书记扬言叫嚣:“随便告”,请中央和吉林省纪律严厉追究,梨树县纪委违法办案,徇私舞弊的责任,新闻媒体网友广泛关注,给村百姓一个交代和说法或曝光,充分显示依法治国、法治中国,维护法律的正义,反腐败治理贪官害虫的尊严。 关于吉林省梨树县双河乡平安村五社村民代表联名向中纪委吉林省纪委梨树县纪检委,举报、控告现任双河乡平安村党支部书记(村霸陈玉满等村委会领导)任职十几年,侵占集体财产十几年。 丧失党性原则,目无党纪国法,利用职务和权利之便,以权代法,以权谋私。违反国家支持新农村建设政策,顶风违法,违纪,抗法不尊,变相手段、巧立名目、弄虚作假、暗箱操作,套取国家给贫困户泥草房,危房改造款,和各项惠民补贴,资金没盖房的书记上报后,到补助,盖房户没得到补贴款。 变卖村集体固定资产(卖学校、卖村部、卖集体机动地、卖三北防护林,数额在百万元以上,从中牟取暴利所得款去向不明,村书记想方设法侵害村民集体利益,他们的性质抗法乱政霸财欺压百姓,村民百姓敢怒不敢言,村书记为首将村委会基层政府变成黑社会,黑白势力性质的政府,官匪屯霸撑权无恶不做,他们的所作所为激起全村百姓强烈反映和愤慨。 对于被举报的村书记的涉嫌贪污犯罪事实,我们2017向梨树县纪检委、检察院举报控告,以上两执法机关办案人不依法办案,玩忽职守,失职渎职,在调查取证时调查被举报人轻信被举报人的口供徇私舞弊、漏案不查,走形式、走过程,给予被举报人重点保护。包庇袒护开绿灯,层层牵连、层层包庇,我们向地方纪检监察机关控告,一年时间无结果,不知梨树县纪委办案人得到被举报人多少好处?不然为什么顶风违法办案、铤而走险,抗法不尊,引人深思。 举报人:刘忠武,男,汉族,农民,1956年12月29日出生,住址:吉林省梨树县双河乡平安村五组。身份证号:220322195612296833,电话:13630998719 举报人:宋德海,男,汉族,农民,1953年12月20日出生,住址:吉林省梨树县双河乡平安村二组,身份证号:220322195312206832。 控告人:王宝生,男,1981年7月25日出生,汉族,农民,住址同上,身份证号:220322198107256834,电话:13089237111 控告人:陈永奎,男,1965年9月24日出生,汉族,农民,住址同上,身份证号:220322196509246832,电话:15004492332 控告人:陈绅,男,1943年12月4日出生,汉族,农民,住址:吉林省梨树县双河乡平安村,身份证号:220322194112046833,电话:13630911323 控告请求事项 一、请求中纪委监察部,责令吉林省纪委,依法追究被举报人梨树县双河乡平安村支部书记陈玉满贪腐谋私,侵害村民集体利益等犯罪行为,给国家集体造成重大损失,给社会造成恶劣影响,要求对于举报事实重新立案调查。 二、要求追究梨树县纪检委办案人在调查举报人提出的举报事项中,玩忽职守、徇私舞弊、枉法办案,走过程打马虎眼,欺上瞒下,包庇袒护,不依法行政,不公正执法的责任。 三、要求给予被举报人村书记(村霸)陈玉满,滥用职权,违法违纪,随意侵占挪用国家支持给建设新农村的各项扶持资金,损害群众利益,败坏党的形象,涉嫌贪污犯罪,党纪、政纪严肃处分,撤销职务,追究刑事责任。体现出法治社会公平正义。 控告及理由 一、陈玉满侵占受灾保险理赔款。 2013年全村在梨树安华保险公司上的保险,面积大约300垧,每垧理赔630元,可平安村每垧理赔118元。 300垧×630元=199000.00元,差:164600.00元,被其截留300垧×118元=35400.00元。由被控告人侵占。 二、陈玉满侵占预留地款,全村20多垧地每垧地按2000元计算,2004年—2016年止=40余万元。 三、泥草房改造套取国家资金,其中没有盖房给五队刘桂英2.7万元,五社张成祥、张家伟父子关系,盖一栋房子给2个房子补助款,一个1.4万元,一个2.7万元,合计4.1万元,而且补助款两家陈只给一大部分,余款由陈玉满村霸自己得了。然后利用职权给张成祥、刘桂英办的低保。当时,张成祥家有七台车还有一个打玉米机(平头2台、四轮3台、一台铲车、一台轿车),由于老百姓反映强烈2014年才把张成祥低保拿掉,车都在张家停放。 四、2007年土地二次申报,五社报2.3垧(账外地),补助至今被村书记陈玉满截留,每垧地每年2千元左右。每年4000元×10年,计4万元被其侵吞。 五、2016年土地确权村委会瞒报、漏报,五社一个社15垧,每垧国家粮食补差款每垧补3000余元,15垧4.5万元去向不明。 六、2016年12月24日至25日陈书记以儿子买楼乔迁为名,在金山乡大城子村宝鑫园饭店预备的,饭店老板叫郑立臣,共预备30桌,头天给党员和各社社长安排的7桌,每桌300元,第二天预备23桌,大约收礼6万多元,上级三令五申不让大操大办,而陈玉满书记顶风上,违反党中央八项规定,整顿四风要求与党中央反腐介廉相对抗,乡政府县纪委知情包庇不追究。现在饭店老板还保存陈办席的菜谱呢。 七、陈玉满是个典型的村霸、屯霸,大约2013年到2014年陈将五社张家龙媳妇马晓丽霸为已有,现已结婚,毁掉别人家庭,丧失党性,全村全乡无人不知无不不晓,连10几岁孩子都知道。利用职权给马晓丽母亲办低保,她根本不够条件,并陈给马晓丽母送两四轮杨木。 八、北京空军基地占用平安村土地15垧,我村于2012年收回,被村陈玉满卖掉,大约收补偿款98万元,资金被村霸陈玉满侵占,总计被控告人贪污侵占集体资金200余万元。 2017年6月17日最高人民检察院中纪委、中央组织部,公安部联合发出通知鼓励老百姓举报地方贪官:“铲乡霸、陈村霸、严打村霸、除恶务尽”。今联名向中纪委有关部门举报控告,希望能引起检察机关、纪检机关高度重视,新闻媒体各界广泛关注 ,体贴民情关注民生,为民除害伸张正义。 我们举报的事实内容充足,证据确凿,无有虚构,实事求是,代表全体百姓的利益讨公道和说法。给我们维护权利的老百姓满意的处理结果生存的空间。梨树县纪检委久托不决,我们上北京维护权利。 特此举报 吉林省梨树县双河乡平安村村民代表 控告人:刘忠武、宋德海、王宝生、陈永奎、陈绅 2017年10月9日 发文人:刘中武 电话:13630998719(来自天涯社区客户端)
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