武则天集团董事长尹志有告诉你双流区彭镇兴福村拆迁项目五桐庙地铁停车场中电科B2B3道路成为钉子户一般要有哪些手段?   一、要考虑好自己的心理价位,这就不用多说了,然后参考周边地价来给自己划条稍高一点的红线,无论动迁组如何劝说,都要坚持住,直到动迁组提价到你的心理价位为止。动迁一般都是赚的,只是赚多还是赚少的问题。   二、考虑好动迁组、政府、地产商的忍受期限。   1.动迁组其实没什么好说的,那也不是人做的工作,对心脏和身体素质的要求极高。一般只要不要太过分,不要动不动就拿板砖或油瓶拍他们,他们还是肯跟你好好坐下来谈的。切忌带容易冲动的亲属参加谈判,容易把事搅黄,当然,动迁组由于受到上面的压力,也是有最后期限的,这就要参考政府的底线了。   2.政府的忍受期限其实也很容易摸清楚,比如要修一条路,或要建一个污水处理厂,很多规划都是有时间表的,当钉子户就要专业,要保证自己上面有人,这样才能抓住政府忍耐的临界点,获得最大收益。   3.政府的忍受期限有2年,就并不代表你能拖上2年,还有个因素可能缩短忍耐期限,那就是房产商的资金链的断裂时间。比如这个地产商突然发疯,贷了80亿拿这块地,按年利率5%来算,他每年要付4亿的利息。然后你要做的就是去调查他的可用资金以及他这段时间内可能竣工销售回本的楼盘的信息,得知他手里究竟有多少可供周转的资金。如果这个房产商手里花了80亿拿地,手里还留了4亿,还有利润达20亿的楼盘正在销售,这样他总共就有24亿的周转资金,就够支付6年的利息。只要政府不急,你至少可以跟这个开发商耗上2年(剩下2年建造新房,2年作为上一期的利润)。而那个时候其他钉子户也应该走的差不多了,如果足够幸运,只剩你一户的话,地产商可能就不会计较许多,会考虑给你最高报酬,只求你快走,别让他每年白白损失那4亿元的银行利息。反正只要保证不破产,等他把新房造好,是完全可以提价卖回给市场的。在中国,做房地产的最没有风险。   三、不要结成动迁户联盟,不要因为不好意思就对其他动迁户说出你自己的心理价位来。大家要记住,当动迁成为一个集体的行为时,只会导致事情砸锅。人心是贪婪的,你在对别人说实话时,很有可能就被别人出卖了,最后很快就把房子给放弃了,钉子户就做不成了。太直率是导致动迁获利低下的主因。你要做的是到处宣扬高价的观点,让别人把你当成疯子也没关系。   四、动迁期间的水电费是免收的,所以我们钉子户要利用这点,尽量多地享受一段资本主义腐朽的浪费生活。有空调就开,别管他气温是冷还是热,而且平时也不要关灯关水,这样的不正常的浪费对地产商来说其实也是一种无形的压力。这个时候千万不要有讲什么虚伪的公德心。记住,现在全世界都在过好日子,凭什么要我们动迁户受苦!我们要为自己而活,首先要自己过上好日子了,才能真正地做到帮助别人,西方富翁爱好捐款就是这么做的。一个有良好执政能力的政府应该是不需要老百姓参与就能完成其施政指标的。如果你的大肆浪费能够引起政府的注意,动迁组就会受到压力,价格也是会松动的。   五、保持心态平和,不要冲动,造成不可挽回的悲剧!成都郊区为违章建房而自焚的那位实在太凄惨了,也许等火苗窜起来的那一刻,她的内心是痛苦和后悔的吧。这种极端的事例是反面的教训,假如自己计算失误而把对方逼急了,万万要记住以生命为重。钱是赚不完的,而生命只有一回。 400万元继续投资开厂的话还能搭建多少的违章建筑来动迁啊?何必一定要争到800万呢?   现在白领们玩的是寂寞,而钉子户们玩的就是个“度”,只要掌握好这个“度”,动迁就能无往而不利。一个善于动迁的钉子户,在中国经济大发展的背景下,花上二十年的奋斗,是完全可以把5平米的小房“钉”成别墅山庄的,而且动迁技术可以一代一代地传承下去。 鄙人不才,曾经在上海以9万元的一套13平米的房子在2005年房价上涨之前成功钉出两套70平米的二室房子来。现在一套附近已经开始拆迁,另一套门口通了地铁,前景非常美好,特地写下这篇经验,以赐教后来者。

2017-10-12

武则天集团董事长尹志有告诉你双流区彭镇兴福村拆迁项目五桐庙地铁停车场中电科B2B3道路成为钉子户一般要有哪些手段?

  一、要考虑好自己的心理价位,这就不用多说了,然后参考周边地价来给自己划条稍高一点的红线,无论动迁组如何劝说,都要坚持住,直到动迁组提价到你的心理价位为止。动迁一般都是赚的,只是赚多还是赚少的问题。

  二、考虑好动迁组、政府、地产商的忍受期限。

  1.动迁组其实没什么好说的,那也不是人做的工作,对心脏和身体素质的要求极高。一般只要不要太过分,不要动不动就拿板砖或油瓶拍他们,他们还是肯跟你好好坐下来谈的。切忌带容易冲动的亲属参加谈判,容易把事搅黄,当然,动迁组由于受到上面的压力,也是有最后期限的,这就要参考政府的底线了。
  2.政府的忍受期限其实也很容易摸清楚,比如要修一条路,或要建一个污水处理厂,很多规划都是有时间表的,当钉子户就要专业,要保证自己上面有人,这样才能抓住政府忍耐的临界点,获得最大收益。
  3.政府的忍受期限有2年,就并不代表你能拖上2年,还有个因素可能缩短忍耐期限,那就是房产商的资金链的断裂时间。比如这个地产商突然发疯,贷了80亿拿这块地,按年利率5%来算,他每年要付4亿的利息。然后你要做的就是去调查他的可用资金以及他这段时间内可能竣工销售回本的楼盘的信息,得知他手里究竟有多少可供周转的资金。如果这个房产商手里花了80亿拿地,手里还留了4亿,还有利润达20亿的楼盘正在销售,这样他总共就有24亿的周转资金,就够支付6年的利息。只要政府不急,你至少可以跟这个开发商耗上2年(剩下2年建造新房,2年作为上一期的利润)。而那个时候其他钉子户也应该走的差不多了,如果足够幸运,只剩你一户的话,地产商可能就不会计较许多,会考虑给你最高报酬,只求你快走,别让他每年白白损失那4亿元的银行利息。反正只要保证不破产,等他把新房造好,是完全可以提价卖回给市场的。在中国,做房地产的最没有风险。

  三、不要结成动迁户联盟,不要因为不好意思就对其他动迁户说出你自己的心理价位来。大家要记住,当动迁成为一个集体的行为时,只会导致事情砸锅。人心是贪婪的,你在对别人说实话时,很有可能就被别人出卖了,最后很快就把房子给放弃了,钉子户就做不成了。太直率是导致动迁获利低下的主因。你要做的是到处宣扬高价的观点,让别人把你当成疯子也没关系。

  四、动迁期间的水电费是免收的,所以我们钉子户要利用这点,尽量多地享受一段资本主义腐朽的浪费生活。有空调就开,别管他气温是冷还是热,而且平时也不要关灯关水,这样的不正常的浪费对地产商来说其实也是一种无形的压力。这个时候千万不要有讲什么虚伪的公德心。记住,现在全世界都在过好日子,凭什么要我们动迁户受苦!我们要为自己而活,首先要自己过上好日子了,才能真正地做到帮助别人,西方富翁爱好捐款就是这么做的。一个有良好执政能力的政府应该是不需要老百姓参与就能完成其施政指标的。如果你的大肆浪费能够引起政府的注意,动迁组就会受到压力,价格也是会松动的。

  五、保持心态平和,不要冲动,造成不可挽回的悲剧!成都郊区为违章建房而自焚的那位实在太凄惨了,也许等火苗窜起来的那一刻,她的内心是痛苦和后悔的吧。这种极端的事例是反面的教训,假如自己计算失误而把对方逼急了,万万要记住以生命为重。钱是赚不完的,而生命只有一回。 400万元继续投资开厂的话还能搭建多少的违章建筑来动迁啊?何必一定要争到800万呢?

  现在白领们玩的是寂寞,而钉子户们玩的就是个,只要掌握好这个,动迁就能无往而不利。一个善于动迁的钉子户,在中国经济大发展的背景下,花上二十年的奋斗,是完全可以把5平米的小房成别墅山庄的,而且动迁技术可以一代一代地传承下去。 鄙人不才,曾经在上海以9万元的一套13平米的房子在2005年房价上涨之前成功钉出两套70平米的二室房子来。现在一套附近已经开始拆迁,另一套门口通了地铁,前景非常美好,特地写下这篇经验,以赐教后来者。

 


上一篇:则天集团董事长尹志有告诉你罢免党支部书记需要哪些条件双流区彭镇兴福村拆迁项目五桐庙地铁停车场中电科B2B3道路? 农村干部具备下列条件之一的,乡镇党委可以根据具体情况决定暂停其职务、免职或支持村民罢免其职务。   (一)拒不接受乡镇党委诫免的。接受诫免而不按规定递交材料的,视为不接受诫免;   (二)在诫免期限内,无悔改表现或无明显改进的;   (三)诫免期结束后, 民主测评结果 优秀票加合格票率低于60%的;   (四)有违法行为,被公安机关劳动教养的;有违纪行为,被纪检部门处以记过以上处分的;   (五)损公肥私, 贪污受贿 , 挪用公款 ,查证属实的;   (六)连续三个月以上无正当理由,不履行村党支部或村委会成员职责的;   (七)具有其它严重问题的。   第二十一条 具备前条所列条件的村党支部成员,乡镇党委可以征求党员或村民代表意见后,对其免职。   具备前条所列条件的村委会成员,如村民提出罢免动议,乡镇党委应当支持村民依照《中华人民共和国村民委员会组织法》对其进行罢免。   村党支部认为村委会成员具备前条所列条件的,经全体委员会讨论通过,并报乡镇党委同意,可书面向村委会提出召开村民大会,对该村委会成员进行罢免的动议,同时应当做要求罢免该村委员成员的村民的联名工作。
下一篇:武则天集团董事长尹志有告诉你双流区彭镇兴福村拆迁项目五桐庙地铁停车场中电科B2B3道路拆迁谈判技巧 谈判的技巧有几条要点 :总结起来就是一句话,首先绝对不签字, 不签字, 你就有资本谈, 相信大家身边都有签了字然后要翻耙 ,天天找拆迁办闹的人, 那种人要翻过来几率是非常小的,这点大家其实心里都知道,只不过有时候被策晕了, 迷迷糊糊就签了。 其次 ,这一点, 很多人谈判的时候就没有注意到了,在和你谈之前 ,他们会有一个评估价出来 ,你们每家每户房子按他们的政策, 价值多少钱, 都会有个表, 当然, 这个价格很底 ,也肯定不是最后的成交价。 你们注意到没有, 在谈判开始相当长的一段时间内, 他们是不会和你说你的房子到底他们最多出到多少钱的,大家仔细想想 ,是不是? 你如果问:“那你说, 我的房子最多你们能出多少?“ 这个问题 我可以代替所有拆迁办的回答 那就是:“政策是不能逾越的!我只能私下帮你争取最大的利益” 他的这个回答是什么意思呢? 前半句, 说的是, 你问我你的房子能值多少钱, 之前给你的评估表已经写得很清楚了, 就是那个价, 这是政策 ,不会改变, 但是呢 ,我可以私下照顾你, 比如给你家测量的时候量宽一米, 或者把你家2楼也按1楼的价格算, 之类。 拆迁人员往往喜欢用小恩惠来诱惑你, 让你觉得给你的政策是与别人不同的,最优惠的, 骗你先签字, 最后往往糊涂的人被宰了之后还对拆迁的人千恩万谢。 他们为什么不肯说他们的底线 到底你的房子价多少钱呢!? 因为他们在等你说!!! 一般的人往往开始开口会非常大! 但是反复交涉对方给出的价格都只是那个评估价格之后, 大家心里往往就动摇了, 觉得没希望, 然后主动改口降价。 谈判的双方都很想知道对方的底线。 你们很难套出拆迁办的底线的 ,因为不管你自己考虑之后价格降到什么程度 ,也许比他的底线还是高 ,也许比他的底线已经低了 ,你得到的回答永远是一个, 不可能, 政策是不能变的。 但是, 往往在这种你自己反复开价的过程中, 他已经掌握了你的底线!!! 这很重要 ,一方的底线被对方掌握 ,那谈判就非常的被动。 打个比方 你的房子 ,第一次评估价格是100万, 而拆迁办对你的底线是200万 ,你第一次的开价是300万。 大部分的情况是 在前几个月的谈判中,拆迁办和你说的价格永远是100万! 而你的要价可能会是300, 250, 200, 180,分好几个阶段。 拆迁办的那些拆迁员, 都经过了非常专业的谈判训练!!! 强拆的部分我一会会说到的。 总结下就是一句话 :你不能轻易说价格! 一但说了, 不要轻易变 。 这句话很简单, 但是很少人能做到。 因为大家心里都害怕。 相对于政府 ,我们确实太弱势了。 但是有一点我要告诉你们: 一般会把拆迁户分成若干小组, 每组大概7,8户 每组有若干的人负责 ,一个组长。 这个是第一步的谈判,这个时候出马的人 ,就是你说的那些7拼8凑的,他们会先解决掉一大批。 剩下一些策不进去的人, 他们就会并组重新换人谈。 这个时候出马的人。 才是真正政府的人。 又解决一部分 ,再剩下的就不多了, 再集中谈, 出马的就是开发商的人了。 你们难道没遇到过拆迁到后期 ,你再找和你谈的那个人, 他们告诉你,他已经不在那工作的情况吗? 如果你是这种情况 ,那你很悲哀, 要知道 ,价格会随着换人层层增加的。 你连第一关都没撑过去。有一点我要告诉你们, 面对强势的政府 ,也不用太害怕。 我们怕的无非是一个强拆!对不对 确实, 我刚也说了 ,强拆之后, 大部分人拿到的钱是比之前协议的要少。 可是有一点你要清楚, 谈判的大门任何时候都是敞开的, 你只要肯谈 ,他们不会真的强制 ,强制执行要牵动很多部门 ,每个部门都要打点, 他们也不愿意 ,谈到最后要强制执行的时候了, 对方的底线你应该多少也清楚个大概了 ,再找他们说 ,不要把你的要求和他们的底线拉得太大,让他们觉得没办法谈, 那他们会强制执行。 这就是我刚说的 ,你现在签字他们答应你是这个价 ,只要你房子没倒, 你等推土机开到你楼下了, 你再答应和他谈, 这个价格也不会变, 他们还是愿意谈的,说简单一点, 就是 ,签字越晚对你越有利 ,当 require.async(['wkcommon:widget/ui/lib/sio/sio.js'], function(sio) { var url = 'https://cpro.baidustatic.com/cpro/ui/c.js'; sio.callByBrowser( url, function () { BAIDU_CLB_fillSlotAsync('u2845605','cpro_u2845605'); } ); }); 然 ,这个时间要在你的房子倒之前。 你到最后签 ,你能看到别人都拿了多少钱, 和他们比, 你就不会吃亏。 轩辕殿待拆迁黄(83282610) 22:51:05 意思只能在他们底线上加一点点咯 木牌楼拆迁户陆(100299) 22:51:42 对!但是这是你真正掌握他们的底线之后 他们的底线问是绝对问不出来的 怎么看? 你要看,看别人拆了多少钱! 所以 ,你要等! 在等的过程中, 你不能随意开价。 开价多了, 就暴露了你的底线 ,那他们能出多也不会给了。 轩辕殿待拆迁黄(83282610) 22:53:04 不开价, 那他来找你谈的时候你不开价那哦死谈? 木牌楼拆迁户陆(100299) 22:53:29 开高一点啊 ,降少一点 ,慢一点。 记得一句话 ,谈判的时候 ,说多错多! 少说话, 多听,不要怕冷场 红泥山拆迁户杨(104315389) 22:54:57 前面2批人来谈时不谈价格那和他们谈什么呢? 木牌楼拆迁户陆(100299) 22:55:09 你要就地安置! 木牌楼拆迁户陆(100299) 22:55:00 朝鲜战争, 中美在38线停战谈判, 曾经发生双方瞪着对方几个小时不说话的事! 溁湾镇拆迁户(5624296) 22:56:02 貌似大家都应该开过价格了。我家松了一次口,但自此再没有松过口。而且我家拆迁方的两个老总都来了,应该说,群主提到关键人物都到场了,也给我们拒绝了,不过我家说可以赔房子,而且指定了位置。算是给自己留了条后路。虽然目前也没带我们去看房子,但拆迁方说还会来谈。 木牌楼拆迁户陆(100299) 22:56:47 拆迁办找你, 套路无非是两个: 1是磨 ,2是吓。 我教你们怎么应付, 磨就是不停的上门。 甚至一次去几十人, 或者轮番去, 让你不能安心。 如果你遇到这个情况 ,你就指定一个人谈, 其他人一律不谈。 谈判初期, 最好叫女同志去 ,因为男人一旦争执起来, 喉咙一大, 就感觉有点象要打架的样子。 那样就不好谈了。 还有就是, 如果家里有老人或者病人 ,就转移。 很多时候就是因为这类人心里承受能力不够 ,导致很早就投降了。 他们吓你 ,有3种方法: 1、 要把你分户评估 2 、要拆你家的违章建筑 3 、再不签字就走法院强拆 我一条条教你怎么对付 (1)、分户评估 一开始他给你们所有人的评估价格那是分类评估。 把这个区域的房子划做一类一起评估, 门面什么价 ,住房什么价 ,1楼什么价 ,2楼什么价, 大家都一样。 分户评估评估就是把你家单独评估。 评估机构的主要业务来源就是政府和开发商, 所以他们肯定会向着对方说话。 他们评估的是你的房子的价值 ,其他什么地理位置再好 ,那也只是参考数据。 你的私房, 年份久远 ,要扣多少钱 ,楼层不够, 又扣多少钱 ,没有小区环境, 没有物业, 又扣多少钱。 7扣8扣 ,开始分类评估价值100万的房子, 他们评估出来50万都不到,然后拆迁办的就拿这个来威胁你, 你不签字 ,就按评估价格强制执行,听起来是不是很有道理?你吓到没? 呵呵 我打个比方 我家里有台电视 ,我是1万买的 ,但是用了很多年以后 ,他的市场价值只有2000了。 这个时候, 你对我说 ,你的那个电视 ,现在价值2000 ,我现在要出2000买走。 我们现在面对的就是这个情况, 这是一个交易, 没错 ,我的电视确实就价值2000。 但是我可以不卖给你啊!
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